Prijs

Aangezien de overdracht bij een verkoop per definitie ‘ten bezwarende titel’ gebeurt, bepalen de partijen de tegenprestatie in geld voor het eigendomsrecht dat een SHM of woonmaatschappij ontvangt. De partijen zijn dan wel geheel vrij om een prijs overeen te komen, maar zij moeten weten dat een te lage prijs bepaalde gevolgen met zich mee kan brengen. Zo bestaat er o.m. een nietigheidsvordering voor de verkoper als deze benadeeld wordt voor meer dan 7/12de (dat wil zeggen dat de koopprijs minder dan 5/12 is van de werkelijke waarde). Over deze regeling leest u meer bij de voor- en nadelen van de verkoop .

 

Gebeurt de verkoop aan een woonmaatschappij, dan zijn voor de bepaling van de prijs voor de verkoop van onroerende goederen die geschikt zijn voor de sociale huisvesting artikel 4.38, §7 van de Vlaamse Codex Wonen, zoals ingevoegd door artikel 77 van het decreet van 9 juli 2021 en artikel 209 van laatstgenoemd decreet van toepassing.

 

Meer bepaald moet voor de verkoop van die onroerende goederen aan een woonmaatschappij met volgende aspecten rekening worden gehouden:

• In beginsel bepalen de partijen vrij de prijs van de verkoop van onroerende goederen die geschikt zijn voor de sociale huisvesting.

• Is het niet mogelijk om de rechten op de onroerende goederen geschikt voor de sociale huisvesting via vergoeding tegen aandelen (en dus via een fusie, splitsing of partiële splitsing) over te dragen en geraken de partijen het niet eens over de prijs van die rechten op onroerende goederen, dan zal de minister van Wonen de overdrachtsprijs bepalen.

   

  Om de overdrachtsprijs te laten vaststellen, richt de meest gerede partij een aanvraag aan het agentschap Wonen in Vlaanderen. De aanvrager motiveert daarbij waarom de overdracht niet kan plaatsvinden tegen vergoeding in aandelen. Daarbij volstaat het niet dat een van de partijen niet wil overgaan tot overdracht tegen vergoeding in aandelen. Goed onderbouwde efficiëntieoverwegingen kunnen wel een geldige reden vormen. Als Wonen in Vlaanderen vaststelt dat de overdracht inderdaad niet kan plaatsvinden tegen vergoeding in aandelen en de partijen het niet eens raken over de prijs voor de overdracht van de rechten, dan vraagt Wonen in Vlaanderen aan een commissaris van de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) die bevoegd is voor schattingen om de venale waarde van de over te dragen rechten vast te stellen. Bij het bepalen van deze venale waarde wordt rekening gehouden met de bijzondere kenmerken van de maatschappijen. Wat deze bijzondere eigenschappen zijn, staat uitgebreid in de memorie van toelichtingblz. 23- 25 van het decreet van 9 juli 2021. De ministerartikel 4.155/3 Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021 stelt vervolgens op basis van de aldus vastgestelde venale waarde de overdrachtsprijs vast. Van deze venale waarde worden vervolgens de volgende bedragen afgetrokken:

  • de openstaande leningen bij de VMSW, Vlabinvest apb en het Vlaams Financieringsfonds voor Grond en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant die betrekking hebben op de over te dragen onroerende goederende

  • subsidies die voor het betrokken onroerend goed werden verkregen, met uitzondering van subsidies die op geen enkele wijze hebben bijgedragen tot de marktwaarde van dat goed.

• De gezamenlijke overdrachtsprijs van alle over te dragen onroerende goederen van dezelfde initiatiefnemer naar dezelfde woonmaatschappij kan niet negatief zijn.

• De verkopende maatschappij moet de eventuele opbrengst van de verkoop die betrekking heeft op die onroerende goederen gebruiken voor de terugbetalingartikel 4.155/4, eerste lid, van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021, zoals ingevoerd door artikel 121 van het besluit van de Vlaamse Regering van 17 december 2021 van openstaande leningen van de verkoper bij het Vlaamse Gewest of de VMSW. Wat overblijft na eventuele terugbetaling van de openstaande leningen, moet de verkopende maatschappij herinvesteren in de sociale huisvestingssectorartikel 4.1/1 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021, tenzij de woning leegstaat in afwachting van renovatie of sloop. De Vlaamse Regering heeft daarover nadere regels vastgesteld in de artikelen 4.4/1 t.e.m. 4.4/8 (met uitzondering van artikel 4.4/7) van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021, zoals ingevoerd door artikel 26 van het besluit van de Vlaamse Regering van 17 december 2021). In het algemeen deel over de woonmaatschappijen leest u meer over de herinvesteringsverplichting.

• In afwijking van het voorgaande kan de verkoper er tijdelijk ook voor kiezen om het saldo dat moet worden aangewend voor de vervroegde terugbetaling van de leningen volledig of gedeeltelijk te plaatsen op de renteloze rekening-courant bij de VMSW, als hij aantoont voor welke verwervingen dit bedrag in de toekomst kan worden aangewend. Nadere regels hieromtrent zijn te vinden in het artikel 4.155/4, tweede lid, van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021, zoals ingevoerd door artikel 121 van het besluit van de Vlaamse Regering van 17 december 2021.

De kopende maatschappij moet er uiteraard over waken dat de betaling van de prijs voor de verkoop haar financiële leefbaarheid niet in het gedrang brengt, daar dit één van de erkenningsvoorwaarden is. Onder bepaalde voorwaarden kan de Vlaamse Regering aan een woonmaatschappij leningen en subsidies verlenen voor de verwerving van o.a. de eigendomsrechten op onroerende goederen die geschikt zijn voor de sociale huisvesting. U leest er verder meer over bij de financiering.